2023-06-17 18:14:32 來源：成都商報房產(chǎn)發(fā)布
業(yè)主自籌資金對小區(qū)進行升級改造？是的，你沒看錯。
【資料圖】
“自愿交費升級園林景觀，平均500元/戶......”
“將外立面真石漆更改為鋁板，所增加的部分材料費用業(yè)主愿意進行相應的分攤......”
“將負一樓車庫吊頂改為星空頂，以及改造單元入戶大堂......”
這正是來自萬科·天府錦繡、首開龍湖·云著和建發(fā)·觀唐映月三個樓盤業(yè)主提出的倡議，原因是不滿小區(qū)現(xiàn)狀，核心訴求則是：提升小區(qū)品質(zhì)，不愿房價被周邊項目拉開差距。
需要多少資金？進度如何？能征得所有業(yè)主同意嗎？類似于這樣的業(yè)主自籌升級公區(qū)品質(zhì)的難點在哪里？帶著這些疑問，紅星新聞-成都商報記者走訪了這三個樓盤進行了解。
這邊換綠植，那邊升級大堂
現(xiàn)在連外立面都看不順眼了
從板塊劃分來看，三者均位于天府新區(qū)，萬科·天府錦繡、首開龍湖·云著隔街相望隸屬天西板塊，而建發(fā)·觀唐映月則地處天東板塊。
天西板塊現(xiàn)狀
三者都是彼時市場流量紅盤，單價均站上3萬+/㎡，目前只有建發(fā)·觀唐映月還沒交房。
由于三處樓盤的業(yè)主需求不同，相對應的改造升級難度與資金都有巨大差異。
首先，是園林景觀升級的天府錦繡?！白钤缡悄澄粯I(yè)主代表倡議，在小區(qū)園林景觀節(jié)點添置花植進行視覺升級，都是業(yè)主自愿繳納。”天府錦繡業(yè)主M先生透露道，“2號地塊共400多戶中大概有120戶業(yè)主繳納了費用，合計超6萬元。”
天府錦繡增加花鏡示意
從M先生給到的名錄能看到，現(xiàn)小區(qū)園林增添的大都是些艷麗的花草植被，包括荷蘭菊紫菀妮可、金葉噴雪花小、松紅梅、百子蓮飛鴿、迷迭香以及彩葉繡線菊科思帕等品種。
目前，小區(qū)園林景觀的升級整改已基本完成，“相比此前剛交付時的園林，確實在豐富度和視覺色彩上有所提升?！盡先生表示。
五月底，一份“關(guān)于‘云著向上’業(yè)主自籌資金項目提升的公開說明”也拉開了首開龍湖·云著的品質(zhì)升級帷幕。
一位云著業(yè)主告訴我們，確有業(yè)主代表發(fā)起倡議，建立了公共監(jiān)管賬戶，首先將對單元入戶大堂進行升級改造，會調(diào)研市場豪宅學習經(jīng)驗，出具意向方案后實施改造，哪個樓棟先湊齊資金就先動工做示范，但不強制繳納。
云著業(yè)主自籌資金項目提升的公開說明
該業(yè)主還補充道，如若入戶大堂改造贏得大部分業(yè)主認可，后續(xù)還將采用同樣方式對車庫、小區(qū)欄桿等公區(qū)進行改造。
小區(qū)大堂意向整改方案（上）與現(xiàn)狀（下）對比
相比天府錦繡、云著是收房后業(yè)主自籌資金升級小區(qū)品質(zhì)，更卷的是建發(fā)·觀唐映月部分未雨綢繆的業(yè)主，該項目甚至還未到交付節(jié)點，立面僅鋪了小部分底漆，就要改造更具難度的外立面。
上周五（2日），一份《關(guān)于建發(fā)觀唐映月小區(qū)(南北地塊) 外立面更改的溝通函》引發(fā)了網(wǎng)絡(luò)熱議，大概重點是“將目前項目真石漆外立面更換為鋁板，所增加的部分材料費用業(yè)主愿意進行相應的分攤”。
《關(guān)于建發(fā)觀唐映月小區(qū)(南北地塊) 外立面更改的溝通函》
從目前進度來看，已有業(yè)主代表在業(yè)主群內(nèi)發(fā)起了征求意見，簡單闡述了升級為鋁板后的種種好處，而每戶可能涉及幾萬元費用，具體金額需開發(fā)商立項后評估。
改造升級外立面
成功案例少之又少，流程繁瑣復雜
在全國范圍內(nèi)，關(guān)于小區(qū)業(yè)主自籌升級外立面也非新鮮事。
這其中，改造公共園林、單元入戶大堂，甚至地下車庫公區(qū)等，成功案例也不少，但涉及改造外立面，無論是資金還是流程方面的難度呈幾何倍增長。
落腳到成都，天府錦繡添置花草植被、云著升級公區(qū)，以及觀唐映月改造外立面，其實是很典型的業(yè)主自籌升級小區(qū)的案例，分別代表著三個不同的難度等級。
類似于天府錦繡增加園林景觀，費用不高，相信由某個業(yè)主全部自掏腰包也沒人會阻攔；而云著涉及車庫吊頂、入戶大堂和小區(qū)欄桿等公區(qū)升級，改造金額大概需數(shù)百萬，雖需絕大部分業(yè)主同意且共同籌措資金，但每戶均攤金額不大，只要一條心，事也不難辦。
但像觀唐映月業(yè)主未交房時就提出改造升級外立面，是流程最繁瑣、資金需求巨大的挑戰(zhàn)級難度。
比如，兩年前杭州中海御道自發(fā)眾籌2000萬升級外立面就曾沖上熱搜，且征得大部分業(yè)主同意，但最終不了了之，當中難度可想而知。當然，也有極少數(shù)像南京頤和鉑灣、上海水澄花園（安置房由政府出資）等立面改造成功的案例。
杭州御道小區(qū)，圖據(jù)：錢報杭州房產(chǎn)
首先，因為外立面改造需動輒數(shù)千萬資金，因為一旦動工肯定是所有樓棟全部改造，這就涉及需絕大多數(shù)業(yè)主甚至全部業(yè)主同意。
其次，業(yè)主100%同意且出具資金，但整改方案誰來出具？能滿足所有業(yè)主的審美喜好？籌集資金使用、管理透明度，以及如何成立監(jiān)督機制？怎么進行招投標選擇施工單位？如何與相關(guān)部門討論可行性？這些細節(jié)上的問題，是非常繁瑣的。
雖目前在成都還未有業(yè)主自籌升級立面成功的案例，但我們可以從杭州御道小區(qū)汲取經(jīng)驗：1、需業(yè)委會提出倡議并投票，做到2/3業(yè)主或所有業(yè)主同意且愿意出資；2、可申請使用部分物業(yè)維修基金，降低業(yè)主自籌金額的比例；3、由于改變了原有規(guī)劃，改造方案也需申報相關(guān)部門獲取審批。
落腳到建發(fā)·觀唐映月，目前還未交付也沒有成立業(yè)委會，改造立面的難度可謂巨大。這當中就有某位業(yè)主表示：“購買項目本身是為孩子讀書準備，外立面升級與否并不看重。”
“總的來說，眾籌升級小區(qū)的難度比較大，需要業(yè)主之間的相互信任和合作，同時也離不開政府部門和社會的支持幫助。”某業(yè)內(nèi)人士表示，“只有通過共同努力和解決難點，才能實現(xiàn)小區(qū)升級的目標，提升業(yè)主居住環(huán)境和生活品質(zhì)。”
品質(zhì)升級or房價焦慮
業(yè)主自籌升級小區(qū)值不值得？
業(yè)主自籌資金升級小區(qū)品質(zhì)的目的是什么？
有業(yè)主稱是為了提升日常起居的生活品質(zhì)，也有不同的聲音指出，核心目的是房價焦慮。
就像云著倡議書中明確指出，項目2號地塊某套建面約175㎡法拍房賣不過隔壁清水且梯戶比更差的蔚藍閣，是因為小區(qū)欄桿、入戶大堂等品質(zhì)感欠佳。
但事實上，包括像天府錦繡升級園林景觀、云著升級公區(qū)，甚至觀唐映月改造外立面，究竟在二級市場中能對房價產(chǎn)生多大影響，其實很難估算。
一位資深人士解析道：“在二手房市場中，衡量一個項目品質(zhì)高低的遠不止‘里子’，除了供需關(guān)系以外，大到地段、配套、教育，小到物業(yè)、戶型、裝修和樓層等多種因素綜合的結(jié)果?！?/p>
當然，小區(qū)在公區(qū)細節(jié)提升改造后，將拉升“顏值”，在購房者實地看房時也有促進成交作用，但僅以改造升級公區(qū)品質(zhì)就想使房屋在二級市場有質(zhì)的拉升，至少目前來看稍顯片面。
對于業(yè)主自籌費用升級公區(qū)品質(zhì)，這件事你怎么看？歡迎來留言區(qū)討論！
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