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年中經(jīng)濟(jì)觀察|如何應(yīng)對(duì)居民提前還貸潮?花旗余向榮:降低存量房貸利率非常必要|聚焦

2023-06-29 14:17:48     來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 周瀟梟 北京報(bào)道6月29日,由中新社主辦的“2023中新財(cái)經(jīng)年中會(huì)”在京舉行。

在“中國(guó)式現(xiàn)代化新金融服務(wù)”主題論壇上,花旗集團(tuán)大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家余向榮就“居民提前還貸潮及政策應(yīng)對(duì)”為主題展開(kāi)演講。


(資料圖)

余向榮表示,疫情防控政策優(yōu)化調(diào)整之后,今年一季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)在消費(fèi)和服務(wù)業(yè)的引領(lǐng)下實(shí)現(xiàn)超預(yù)期恢復(fù)性增長(zhǎng)。但是,到4、5月份,觀察到的一些宏觀指標(biāo)顯示,經(jīng)濟(jì)動(dòng)能出現(xiàn)回落。當(dāng)前信心缺失信心偏弱的典型體現(xiàn),就是居民提前還貸潮。

余向榮指出,去年住戶部門(mén)房貸余額同比增速為有史以來(lái)最低,去年四季度住戶部門(mén)房貸余額增量首次轉(zhuǎn)負(fù),也就是說(shuō)去年四季度居民還銀行的錢(qián)比新增住房貸款多。今年一季度,隨著地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)的改善,3月份住戶部門(mén)新增貸款創(chuàng)歷史次高。但是,進(jìn)入4月份,隨著宏觀指標(biāo)的走弱,4月份住戶部門(mén)存款下來(lái)了,貸款也下來(lái)了,出現(xiàn)住戶部門(mén)資產(chǎn)負(fù)債表收縮的現(xiàn)象。進(jìn)入二季度,隨著一手房成交增速的回落,部分有房有貸的在提前還貸,二手房市場(chǎng)供應(yīng)在快速增加,這些都反映出住戶部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期是比較疲弱的。這時(shí)要擔(dān)心在住戶部門(mén)以及房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)價(jià)格走低、預(yù)期走弱這樣的價(jià)格-信心負(fù)向螺旋。

余向榮表示,為什么大家選擇提前還貸,原因很簡(jiǎn)單因?yàn)槔侍吡恕,F(xiàn)在存量房貸余額約39萬(wàn)億元,房貸利率跟LPR掛鉤。從2021年新一輪房地產(chǎn)調(diào)整以來(lái),新增房貸利率已經(jīng)有所下降。在這之前的存量房貸余額約33萬(wàn)億元,房貸利率大概是LPR基礎(chǔ)上加60個(gè)基點(diǎn),大概在4.9%的水平。其中,2018年到2021年三四年間的新增房貸利率,大概是在LPR基礎(chǔ)上加80個(gè)基點(diǎn),在這輪利率下調(diào)前,平均房貸利率大概5.1%??紤]到當(dāng)前理財(cái)產(chǎn)品回報(bào)率較低,可能都找不到回報(bào)率在5%以上的理財(cái)產(chǎn)品,又加上信心不足,居民選擇提前還貸是很合理很自然的選擇。

“要打破之前講到的價(jià)格-信心負(fù)向螺旋,我們覺(jué)得存量房貸利率非常有必要降下來(lái)”,余向榮表示。

余向榮表示,降低存量房貸利率,有幾個(gè)好處。據(jù)其測(cè)算,如果把存量房貸利率降到跟新增房貸差不多的水平,一季度末新增房貸利率大概在4.1%,這每年能節(jié)省3000億元的付息壓力,相應(yīng)的住戶部門(mén)的購(gòu)買(mǎi)力就釋放出來(lái)了。設(shè)想一個(gè)住戶背負(fù)200-300萬(wàn)的房貸,如果利率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn),相當(dāng)于一年能增加2-3萬(wàn)的額外購(gòu)買(mǎi)力。另外,如果降低存量房貸利率,也降低了住房持有成本,這有利于改善房地產(chǎn)業(yè)的信心。

降低存量房貸利率,是否有損相關(guān)商業(yè)銀行的利益,為市場(chǎng)所高度關(guān)注。

余向榮表示,三四十萬(wàn)存量房貸是銀行的優(yōu)質(zhì)生息資產(chǎn),如果存量房貸利率下調(diào)1個(gè)點(diǎn),銀行的凈息差或者盈利將會(huì)受到很大影響。這里似乎面臨著保地產(chǎn)還是保銀行的悖論。這可能是個(gè)偽命題,因?yàn)槿绻3执媪糠抠J利率不變,大家理性的選擇就是提前還貸,提前還貸的節(jié)奏是非??斓?。據(jù)其測(cè)算,去年提前還貸規(guī)模大概在4.7萬(wàn)億元,占存量房貸余額的12%。也就是說(shuō),不降存量房貸利率也許能夠維持較高的息差,但是如果一年提前還貸12%,存量房貸縮量下降的話,銀行未必能賺到這筆超額收益。

至于怎么降低存量房貸利率,余向榮認(rèn)為無(wú)非是兩種方式。第一是監(jiān)管部門(mén)出政策文件,一刀切地降下來(lái),這個(gè)效果會(huì)是立竿見(jiàn)影,能立刻釋放購(gòu)買(mǎi)力,對(duì)提升信心幫助比較大。第二是利用這個(gè)窗口引入轉(zhuǎn)按揭等抵押貸款再融資機(jī)制。

“我個(gè)人認(rèn)為更好的選擇是,引入轉(zhuǎn)按揭等抵押貸款再融資機(jī)制。住戶部門(mén)在利率大幅下降的背景下,應(yīng)該要有這樣的權(quán)利或機(jī)會(huì),可以跟銀行重新議定按揭合同,或者通過(guò)引入一個(gè)新的按揭合同來(lái)替代原有的高息合同”,余向榮表示。

余向榮表示,這樣的再融資安排,在我國(guó)是缺失的。如果引入這樣的機(jī)制,就是根據(jù)市場(chǎng)化的原則,銀行和住戶間可以重新議定新的力量,這樣能避免一刀切式下調(diào)利率對(duì)銀行的沖擊。有些住戶可能對(duì)利率不那么敏感,不那么著急議息,就能留下更多緩沖周期。從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看,引入市場(chǎng)化再融資機(jī)制有長(zhǎng)遠(yuǎn)的好處,比如寬松周期下,住戶部門(mén)擁有降低付息壓力的渠道;在地產(chǎn)上行周期時(shí),住戶擁有的住房?jī)糁翟黾樱涂梢远噘J一些增加其杠桿,可以將紙面財(cái)富轉(zhuǎn)化為實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力。建立這樣的市場(chǎng)化存量貸款再融資機(jī)制,長(zhǎng)遠(yuǎn)上有利于內(nèi)需潛能的釋放。

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